نوشته‌ها

وکیل ملکی

بهترین وکیل ملکی خانم زهرا اشرفی قهی

وکیل ملکی

وکیل ملکی وکیلی است که در دعاوی حقوقی و کیفری مربوط به اموال غیر منقول تخصص دارد حرفه وکالت مستلزم دانش، تجربه و تخصص است علی الخصوص در پرونده ها و موضوعات ملکی که گاهی پیچیدگی هایی وجود دارد که وکیل ملکی با تجربه می تواند کمک کند. وکیل ملکی به تمامی قوانین و آیین نامه های ثبت اشراف داشته و بنا به تجربه ای که دارد تمامی جوانب پرونده را سنجیده و پس از آن اقدام به دفاع از موکل می نماید.

وکیل ملکی خانم زهرا اشرفی قهی

وکیل متخصص امور ملکی چه ویژگی هایی دارد ؟

۱ – یکی از خصوصیات مهم وکیل امور  ملکی میزان تجربه وی است، تجربه وکیل در امور مربوط به املاک و اراضی باعث می شود تا وی بتواند  تا با درصد موفقیت بالاتری در تمامی دعاوی ملکی وکالت نماید و با توجه به تجربه می تواند میزان موفقیت در پرونده را پیش بینی کند.

۲ – یکی دیگر از ویژگی های مهم وکیل ملکی دانش حقوقی و تسلط وی در زمینه های مختلف حقوقی، کیفری، ثبتی مربوط به املاک است و وکیل ملکی با تجربه باید آشنا به قوانین و مقررات مربوطه، آراء وحدت رویه و رویه مرسوم در دادگاه ها و نظریات اساتید برجسته حقوق و دکترین حقوقی باشد.

حوزه تخصصی وکیل ملکی :

الزام به تنظیم سند رسمی، تقسیم ملک مشاع، خلع ید، رفع مزاحمت از ملک، تصرف عدوانی ،افراز ملک، مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، تخلیه املاک استیجاری مشمول قانون ۵۶ و ۷۶، تائید فسخ معامله، مطالبه وجه التزام قراردادی، ابطال قرارداد اجاره، تعدیل اجاره بها، الزام به تحویل مبیع، الزام به اخذ پایان کار و سایر دعاوی ملکی.

در این قسمت مهم ترین دعاوی ملکی جهت اطلاع شما عزیزان تهیه شده است.

خریدار چگونه می تواند الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی بخواهد ؟

 به گفته وکیل پایه یک دادگستری دعوای الزام به تنظیم سند رسمی از دعاوی شایع در دادگاه ها می باشد یکی از مشکلاتی که در خرید و فروش گریبان خریدار می شود امتناع فروشنده در حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال است و این در حالی است که فروشنده مبلغ بالایی از ثمن ( مبلغ مورد معامله ) را دریافت کرده و به دلایلی همچون بالا رفتن ارزش ملک یا ناتوانی از پرداخت بدهی بانک از انجام تعهد خود امتناع می نماید.

در این صورت خریدار می تواند با حضور در دفتر خانه در تاریخ تنظیم سند و تهیه الباقی مبلغ مورد معامله از سردفتر تقاضا کند که گواهی عدم حضور صادر کند در این صورت خریدار می تواند با داشتن مبایعه نامه و گواهی عدم حضور اقدام به طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی بنماید.

وکیل ملکی

دادگاه صالح به رسیدگی دعوای الزام به تنظیم سند دادگاه محل وقوع ملک است و هزینه دادرسی آن با توجه به قیمت منطقه ای ملک تعیین می گردد. در موارد بسیاری دعوای الزام به تنظیم سند دارای موانع می باشد ( مثل در رهن بودن ملک یا فوت فروشنده و غیره ) که مشاوره با وکیل ملکی راهگشای شما خواهد بود.

خریدار چگونه می تواند الزام به تحویل مبیع یا تسلیم مبیع را در دادگاه مطرح نماید ؟

یکی دیگر از مشکلات شایع بین خریدار و فروشنده پس از تنظیم مبایعه نامه، امتناع فروشنده از تحویل مبیع ( مورد معامله ) به خریدار است فروشندگان معمولاٌ به دلیل بالا رفتن ارزش مبیع یا با طمع فروش مال با سود بیشتر از تحویل مبیع امتناع می نمایند در این صورت خریدار می تواند اقدام به طرح دعوی الزام به تحویل مبیع نماید و مال خریداری شده را تحویل بگیرد. وکیل ملکی

نکته ای که حائز اهمیت است و در مورد این دعاوی باید به آن توجه کرد این است که تحویل فرع بر تنظیم سند است و اگر ملکی دارای سند رسمی نیست قبل از الزام فروشنده به تحویل مبیع، باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به دادگاه ارائه داد در غیر اینصورت دعوای الزام به تحویل مبیع بدون سند رسمی رد خواهد شد. وکیل ملکی

آیا فروش مال مشاع بدون رضایت مالکین دیگر امکان پذیر است ؟

مال مشاع مالی است که دو یا چند مالک دارد و مالکیت هر یک از آنها به صورت اشاعه است یعنی هر مالک در جزء به جزء کل ملک حق تصرف دارد مثل مالی که به صورت ارث به وارث می رسد. حال اگر بین شرکاء توافقی برای تقسیم مال مشترک یا فروش وجود نداشته باشد هر یک از شرکاء می تواند تقاضای تقسیم یا دستور فروش را بنماید مرجع صالح برای رسیدگی به این گونه پرونده ها، ادارات ثبت و محاکم دادگستری است.

دستور فروش زمانی انجام می گیرد که ملکی در اداره ثبت غیر قابل افراز تشخیص داده شود مطابق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع ” ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص داده شود با تقاضای هر یک از شرکاء و به دستور دادگاه فروخته می شود.” وکیل دعاوییل ل ملکیمی

بنابراین دستور فروش از سوی هر یک از مالکین مشاع امکان پذیر است و دادگاه با صدور دستور فروش و اعلام آن به اجرای احکام نسبت به فروش این ملک اقدام می نماید. رویه این است که هر یک از مالکین ملک مشاع ابتدا باید به اداره ثبت اسناد و املاک منطقه مراجعه و درخواست افراز ملک مشاع را بنماید و متعاقب خواسته خواهان، اداره ثبت ابتدا باید بررسی نماید که آیا ملک قابل افراز است یا خیر.

چنانچه نظر اداره ثبت بر غیر قابل افراز بودن باشد ذی نفع باید به دادگاه مراجعه و تقاضای صدور دستور فروش ملک را بنماید و وجوه حاصله از فروش ملک پس از کسر هزینه عملیات اجرایی و طبق دستور دادگاه بین شرکاء به نسبت سهم آنها تقسیم می شود.

 

اگر مستأجر ملک از تخلیه ملک امتناع نماید چگونه باید ملک را تخلیه کنیم ؟

یکی از مشکلات شایعی که معمولاٌ در مورد اجاره املاک مسکونی بین موجر و مستأجر پیش می آید تخلیه املاک مسکونی است که مستأجر بعد از انقضای مدت از تخلیه ملک امتناع می نماید یا از پرداخت اجاره بها امتناع می ورزد در این صورت مالک ملک می تواند تخلیه مستأجر را به دلیل انقضای مدت یا عدم پرداخت اجاره بها ( بیش از ۳ ماه ) بخواهد.

در صورتی که مدت قرارداد اجاره منقضی شده باشد مستأجر موظف به تخلیه عین مستأجر است و موجر ( مالک ) می تواند به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه ملک مسکونی را بخواهد در این صورت مقام قضائی با بررسی مدارک ( اجاره نامه، شرایط آن یعنی داشتن ۲ شاهد ) دستور تخلیه را صادر می کند.

صدور دستور تخلیه منوط به تودیع و سپردن مبلغ قرض الحسنه مندرج در قرارداد توسط موجر به صندوق دادگستری می باشد. پرونده های ملکی مربوط به تخلیه املاک علی الخصوص مربوط به قانون ۵۶ دارای پیچیدگی هایی می باشد که قطعاٌ نیاز به تجربه و تخصص می باشد مشاوره با وکیل ملکی با تجربه  بسیار راهگشا خواهد بود.

آیا خلع ید از ملک مشاعی امکان پذیر است ؟

خلع ید یعنی رفع تصرف از متصرف غیر منقول به استناد حکم دادگاه یعنی متصرف بدون اذن و اجازه مالک ملک غیر را تصرف نموده است. عدوانی بودن تصرف شرط ضروری تحقق غصب است. خواهان باید بدواٌ مدارک مربوط به مالکیت، تصرف غاصبانه را با تأمین دلیل اثبات نماید که دادگاه در این صورت پس از رسیدگی به دلایل مالکیت و استعلام از مراجع ثبتی و احراز شرایط دعوی در ماهیت موضوع حکم خلع ید را صادر می نماید. وکیل ملکی

در دعوای خلع ید مالک ملک مدعی است که ملک به وسیله شخص دیگر بدون اذن و بدون هیچ رابطه قراردادی او تصرف شده است و از رفع ید خودداری می نماید که در این صورت شخص می تواند دادخواست خلع ید به مرجع قضائی تقدیم نماید و اخراج متصرف از ملک خویش را بنماید که دادگاه حکم به خلع ید نامبرده می دهد.

در صورتی که ملکی بین چند نفر به صورت شریک باشد و یکی از مالکین بدون اذن دیگر مالکین ملک را در تصرف دارد و به تصرفات خود را ادامه دهد در این مورد مدعی باید علیه شریک متصرف اقامه دعوا نماید در این صورت حکم خلع ید صادر می شود و از تمام ملک خلع ید می شود. هزینه دادرسی در دعاوی خلع ید، براساس قیمت منطقه ای ملک است. وکیل ملکی

دادگاه صالح به رسیدگی به دعوای خلع ید مطابق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی مصوب ۱۳۷۹ در دادگاهی است که مال غیر منقول در حوزه واقع شده است.

شرایط طرح دعوای رفع تصرف عدوانی چیست ؟

دعوای تصرف عدوانی یکی از جرائم علیه اموال و مالکیت دعوای تصرف عدوانی است. مطابق ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی مصوب ۱۳۷۹ ” دعوای تصرف عدوانی عبارتست از ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری، بدون رضایت او مال غیر منقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می نماید”.

پس مدعی در اینجا فقط به تصرفات سابقش استناد می نماید و به حق مالکیت خود نسبت به ملک که ممکن است داشته یا نداشته باشد استناد نمی کند. مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای تصرف عدوانی دادگاهی است که مال غیر منقول در حوزه آن واقع است.

در دعوای تصرف عدوانی ادعای ذی حقی خواهان مبنی بر استفاده عملی و یا در اختیار داشتن مال مورد نظر می باشد در حقیقت قانونگذار به متصرف قبلی مال غیر منقول که ملک عدواناٌ از تصرف وی خارج شده حق داده است که بدون نیاز به ارائه دلیل مالکیت به صرف اثبات تصرف قبلی خود تحت شرایطی از دادگاه حکم به رفع تصرف متصرف فعلی را بگیرد. وکیل ملکی

مقایسه دعوای تصرف عدوانی با خلع ید :

در دعوای خلع ید خواهان باید دلایل مالکیت خود را به دادگاه ارائه نماید. ولی در دعوی تصرف عدوانی خواهان با توجه به سبق تصرف و عدم رضایت خویش نسبت به تصرف فعلی، خوانده را از ملک خود خارج می سازد و این دعوا نیاز به اثبات مالکیت ندارد و تنها باید ثابت کند که خوانده در ملک مورد تصرف سبق تصرف داشته است.

تفاوت دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی :

در دعوای تخلیه ید، خواهان خود با رضایت خود به وسیله یکی از عقود معین مثل ( اجاره ) ملک را به خوانده واگذار می کند و در واقع یک نوع قرارداد بین آنها وجود دارد ولی در تصرف عدوانی تصرف خوانده بدون رضایت و آ اذن قبلی می باشد.

در پرونده های ملکی به دلیل پیچیدگی های فراوان و همچنین صرف هزینه های دادرسی و کارشناسی نیاز به وکیل ملکی بیشتر از سایر دعاوی احساس می شود. در دفتر ما ابتدا پرونده و دلایل و خواسته دعوا توسط وکیل متخصص امور ملکی بررسی می شود و پس از آن اقدام به تنظیم دادخواست صحیح با توجه به مدارک ارائه شده می گردد.

جهت مشاوره  حقوقی با  بهترین وکیل متخصص ملکی به صفحه تماس با ما مراجعه فرمایید. دعاوی ملکی

 

طلاق ایرانیان خارج از کشور

طلاق ایرانیان خارج از کشور

وکیل طلاق زدواج یکی از پسندیده ترین سنت های الهی میباشد که در دین اسلام به آن تاکید فراوان شده است. اما متاسفانه این سنت نیکو  در برخی موارد منجر به طلاق و جدایی میگردد و مسائلی را به وجود میاورد. علیرغم اینکه واژه طلاق را این روزها زیاد میشنویم ولی نسبت به ان اگاهی وجود ندارد. در این مطلب به اختصار در مورد طلاق خصوصا طلاق ایرانیان خارج از کشور در ایران و طلاق خارجی های مقیم ایران را توضیح خواهیم داد.       تماس با بهترین وکیل طلاق

طبق ماده ۶ قانون مدنی

طبق ماده ۶ قانون مدنی در رابطه با وکیل طلاق

(قوانین مربوط به احوال شخصیه از قبیل نکاح و طلاق و اهلیت اشخاص و ارث در مورد کلیه اتباع ایران ولو اینکه مقیم خارج باشند مجری خواهد بود.)

پرسشی که در اینجا مطرح میشود این است که اگر زوجین در خارج از کشور باشند و قصد طلاق داشته باشند چگونه میتوانند از یکدیگر جدا شوند؟ در مورد این پرسش چند فرض مطرح است قانون آنها را بیان کرده است.

در فرض اول  زوجین هردو مقیم خارج از کشور هستند  ولی یکی از انها به طور موقت در ایران  سکونت دارد دادگاه محل سکونت فرد ساکن در ایران صلاحیت رسیدگی دارد. و اگر هردو به طور موقت در ایران سکونت دارند دادگاه محل سکونت موقت زوجه صالح به رسیدگی است. (وکیل طلاق ایرانیان خارج از کشور)

در فرض دوم فقط یکی از زوجین در خارج از کشور میباشد و دیگری در ایران سکونت دارد، دادگاه محل اقامت طرفی که در ایران سکونت دارد صالح به رسیدگی است در ایران)       بهترین وکیل طلاق ایرانیان خارج از کشور

در فرض سوم اگر هیچکدام در ایران سکونت نداشته باشند دادگاه شهرستان تهران صالح به رسیدگی میباشد مگر آنکه زوجین برای اقامه دعوا در محل دیگری توافق کنند. ( وکیل طلاق در تهران)

از آنجایی که اگر طلاق در محاکم خارجی اتفاق افتاده باشد باید شرایطی را رعایت کند تا بتوان ان را در ایران ثبت نمود قانون گذار در ماده ۱۵ قانون حمایت خانواده این مورد را پیش بینی کرده است: (( ایرانیان مقیم خارج از کشور میتوانند دعاوی خانوادگی خود را در محاکم و مراجع صلاحیتدار محل اقامت خود مطرح کنند. احکام این مراجع یا محاکم در ایران اجرا نمیشود مگر انکه دادگاه صلاحیتدار ایرانی این احکام را بررسی و حکم تنفیذی صادر نماید.)) بدین مفهوم که طلاقی که در محاکم خارجی اتفاق افتاده  باید در ایران ثبت شود که سردفتران متصدی ثبت طلاق در دفاتر رسمی کشور و همچنین دفاتر کنسولی خارج از کشور این وظیفه را دارند ولی نمیتوانند طلاق صادر شده در محاکم خارجی را ثبت کنند مگر آنکه دادگاه های داخلی صلاحیت آن دادگاه را احراز نمایند و حکم را تنفیذ کنند . در این صورت میتوان طلاق را در ایران ثبت کرد.بهترین وکیل طلاق در تهران

بهترین وکیل طلاق

لازم به ذکر است که اگر زوجین مقیم خارج از کشور تشریفات طلاق را به درستی انجام ندهند و توسط دادگاه  ایران تنفیذ نگردد تمام توافقات مالی و غیز مالی وابسته  به طلاق ملغی میگردد به این علت که این توافقات همراه طلاق بوده  وقتی طلاق صحیح نباشد توافقات وابسته  به ان نیز صحیح نمیباشد و زن و مرد همچنان در علقه زوجیت هم هستند و اگر زن بخواهد به ایران برگردد مرد میتواند وی را ممنوع الخروج کند.( بهترین وکیل طلاق در ایران) در مورد  طلاق اتباع خارجی که در ایران سکونت دارند در دعاوی خانوادگی (طلاق) دادگاه خانواده  صلاحیت رسیدگی به این موضوع را دارد . لازم به ذکر است که اگر ازدواج اتباع خارجی در ایران صورت گرفته باشد باید بعد از ثبت طلاق برای ترجمه ان به سفارت کشور متبوع خود در ایران مراجعه نمایند (وکیل طلاق خارجیان در ایران)

برای مشاوره و راهنمایی بیشتر در زمینه بهترین وکیل  طلاق در تهران وخارج از کشور با این شماره تماس بگیرید : ۰۹۱۲۵۱۵۱۰۳۱